北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“巨匠”，只用二十年实战训诫帮各人答疑解惑。

一

Q:

请教：孩子在五棵松隔邻上班2年，部委直属劳动单元，只身，准备给他买套屋子。预算现款400万独揽，剩下的可以贷款。

我的看法是：一个是五棵松隔邻的小三居，房龄老，居住体验差，但上班浅陋。再一个就是在首钢园隔邻，买套新的小三居，居住体验好点，交通还算便利，就是石景山的学区缺点。

要是告成的话，成婚到有小孩上学，也得小10年以后了。贫困给提醒一下，在什么地段买什么样的屋子更合适。

A：

1、您家预算到底是若干啊？贷款是指公积金照旧商贷vs组合贷？上班两年按说还不成贷满吧？那是先用了首贷经历照旧说等能贷满了再买？

2、五棵松隔邻的老少区三居，要是买的话就多看房+多算账呗，尽量买学区溢价占比低的就行，有可能买到。

3、石景山的学区细则不如海淀，但一分钱一分货，这里的房价中也不含溢价啊。这就跟买衣服似的，大众品牌细则莫得LV有雅瞻念，但也毋庸支付品牌溢价，一稔实惠啊。是以看我方更深爱哪方面吧？各有优劣。

不外多说一句，屋子是用来住的，学区房是用来上学的。要是孩子十年后才用上学位，即即是首付400万中包含的溢价就百万独揽，要闲置十年，磋议好是否合适？

另外从本年起是明确运转入学低谷期，至少不息到2032年，要是莫得计策撑抓，溢价部分的保值有可能受影响，磋议好风险吧。

4、我要提倡就是看石景山的学区房呗，京源和景远的，学校放到海淀也至少中上，况且没什么溢价。将来用得上学位就用，用不上也不损失。

另外您家孩子既然是部委直属劳动单元，应该是参公劳动编吧？要是是的话那就问问有莫得政保，现时的计策若何，将来的计策会若何改？然后再空洞磋议屋子吧。

仅供参考。

二

Q:

房山线相近稻野外铁口的长景新园小区从建造质地、自住、保值、通顺、周边营业、天然环境、物业处置等方面有哪些优劣？

A：

1、您这是要让我写SOWT分析啊？我在公司写份敷陈的收入可不算低，免费的话一般不提供这样细巧的作事。

2、不祥说吧，长景新园是典型的安置房+回迁房小区。这种小区的质地一般都不算太强，但也细则验收及格了，仅仅表率不太高长途。

自住的话看我方喜好。原始业主中有一部分是西城区的定向安置房，一部分是当地村民的回迁房。这种小区时常是老北京的原土氛围浓厚，只看我方的喜好。

保值的话不算太强。因为领先地段儿就闲居，北边是水库，东边是大领域的两区接壤绿地，西边是高速+铁谈+河谈的多重休止。是以这种地段儿很符合自住，但从决策角度很难引入大型配套。另外极少，政府是要靠地盘获利的，要是是好地块儿就留着卖高价了，能决策成大型保险房项看法地盘时常价值不太高。畴昔的发展相对宽广，毕竟决策是他们作念的，后劲如何也早都决策好了。

通顺的话看价钱了，唯有价钱不高就都不难卖。我刚看了看这里的挂牌比例是2%独揽，基本就是北京平均值，稍稍高点儿也未几，讲明通顺性还可以。

3、周边营业和天然环境您照旧我方看吧，这我要写出来也得是上网搜，没道理。物业角度一般都闲居吧，收费细则不高，物业员工多半亦然当地的，安置房小区其实都差未几，能提供基础作事就挺好了。

4、具体的优劣我就不写了，道理不大，照旧看我方的主要需求吧。长景新园的最主要上风就是价钱不高，经济实惠，社区氛围浓厚，离地铁不远，居住的性价比在当地应该算可以的。屋子原来就是住的，要是是提防居住的买这里挺合适的。

仅供参考。

三

Q:

我小孩瞻望2028年上小学，他户口随我爱东谈主落在了大兴礼贤。咱们现时平谷责任，要是小孩不还礼贤上学的话，咱们筹谋买套屋子，让小孩在其他区上学，总归是比礼贤好点。预算三百万独揽，不知谈有莫得契机在通州、顺义、房山这些场所，世界杯竞猜网站兼顾住和上学呢，不奢想勤学校，比当下强就得。

咱们还有二胎瞻望本年10月份降生。。。。，我问了AI，提倡我就在平谷买[捂脸]，我其实不想。

A：

1、户口在礼贤，责任在平谷，这离的也太远了吧？

2、300万预算，那在五环外的近郊都没问题啊，通例就是居住体验还可以的两居室。但学校若何相比我就不知谈了，对平谷和礼贤的学校皆备不懂。

3、不祥说吧。通州和煦义都有宽广道理上的学区房，也就是房价中包含溢价的，比例时常跟市区差不太多。比如通州的运河vs后南仓等低，顺义则是以建新等小区为主，都是学校的名次高，是以很受当地家长追捧，溢价也就不低。300万买房没问题，细则能温情家庭居住，就是居住的性价比不是很高，学区房都这种情况。

房山典型的就是长阳板块，黄城根+北小+四中+十二中的分校学区都挺好的。屋子莫得溢价，居住的性价比正常。就是前几年听说孩子多，是以都是多校派位，现时不知谈是不是能基本对口了？300万买房也没问题，房龄新的有的是。

4、具体的我没提倡，看您的通勤情况+是否给与学区溢价吧。不外我照旧不太蚁集，责任在平谷，要是买房在房山的话若何通勤啊？屋子是用来住的，照旧空洞磋议吧。

仅供参考。

四

Q:

我之前谋划过您对于女儿买房的事，女儿在房山上班，可自驾，女一又友在亦庄上班，是以决定在离女方上班近点的位置买房。现时决定要么在亦庄线旧宫站隔邻买，要么在亦庄买，预算300-400万，请教那边性价比高？要是买亦庄万科金域东郡若何样？

A：

1、那边的性价比高？要是从居住角度来说那细则是旧宫啊，这是送分题。因为亦庄是孤苦学区，对口那几个勤学校的都有学区溢价，那居住的性价比天然相对低了。

这用双方的租售比来相比一下吧，相邻的两个板块，房钱收益能出入至少10%以上，高了15%以上也有可能，这部分对应的房价就是学区价值。

2、但要是从空洞角度来讲亦庄的算性价比高的。除了产业的关系，其中一部分亦然因为学区，天然到现时戒指和东西海还有较大差距，但看好亦庄的多，收货增长的也快，要是用的上学位的话那就性价比高了。

3、金域东郡挺好的，但这里一般算河西，表面上比亦庄中枢区的预期更好些。小区是夙昔亦庄限竞房六正人之一，小两居70多平联想的也还可以，该买就买呗。

不外照旧这话，亦庄学区内的屋子是有学区溢价的，金域东郡天然也存在，至少在10%或以上。是以看房的手艺可以缱绻一下租售比，尽量买数值低的就行。

仅供参考。

五

Q:

房山中粮京西祥云楼盘可否最先？大四居均价若干较为合理呢？表率是将来至少不再降了。

A：

1、屋子是用来住的，京西祥云是典型的近郊改善盘，该买就买呗，没什么不成最先的。或者说居住体验角度细则挺好，保值角度中等吧，看我方的主要需求了。

2、大四居是多大面积的啊？200多平的那种是吗？那可以参考天通苑的租售比，唯有跟天通苑的大户型差未几就算合理。天通苑大户型现时的坪效房钱亦然50独揽，房价2万多，2.5万吧，那租售比就是400多500独揽。

京西祥云亦然同等的四居大户型，坪效房钱既然亦然50高低，那单价在2.5万独揽算合适，天然越低越好呗。

3、表率是将来不再降，这谁敢保证啊？我只可说按照北京大盘的平均房钱收益，一经跨越同时银行利率了，您看的这种大户型的还更是跨越，是以表面山不该再有下落的空间了。

但大户型的价钱走势跟闲居户型不太相通，是有可能走出单独行情的，不然天通苑不会出现紧凑户型3万多，但大户型2万多的情况。

或者这样说吧，我觉得大盘行情莫得下落空间了，像京西祥云这种大户型也不至于下落，至少不会多。但要是大盘回暖，这种大户型有可能涨的慢点儿，看上去像是降了，但实质不是。我粗略说赫然了吧？

仅供参考。

平和“章哥说买房”民众号，有房产接洽问题可以向我发问。